Makalah Peralihan Hak Atas Tanah "Hukum Agraria"

Makalah Hukum Agraria (Peralihan Hak Atas Tanah)

PERALIHAN HAK ATAS TANAH

Makalah

Disusun untuk memenuhi tugas

Mata Kuliah Hukum Agraria

Dosen Pengampu:

Muhammad Atho' Lukman Hakim, S.Ag, M.Sc

Disusun Oleh:

Syifa’ur Romli (20158402331029)

PROGRAM STUDI HUKUM EKONOMI SYARI’AH

INSTITUT AGAMA ISLAM (IAI) AL-QOLAM

MALANG

2017

BAB I

PENDAHULUAN

A. Rumusan Masalah

Seiring berkembangnya zaman, penduduk rakyat Indonesia semakin bertambah.  Sehingga, dewasa ini pemerintah Indonesia semakin disibukkan dengan program peminimalisiran bertambahnya penduduk yang setiap waktu turut membeludak pula. Hal ini dilakukan demi membuat semakin pesatnya kebutuhan hidup rakyat Indonesia tertanggulangi. Salah satu dampak dari pertambahan penduduk adalah bertambahnya kebutuhan pemerintah untuk menyuplai setiap kebutuhan masyarakat yang semakin mendesak.

Salah satu kebutuhan mendesak dampak semakin membeludaknya penduduk adalah kebutuhan lahan sebagai tempat tinggalnya. Berupa tanah, pekarangan, perkebunan untuk tempat bercocok tanam dan lahan lainnya. 

Sehingga pada masa awal perkembangan penduduk Indonesia, kerap terjadi beberapa kasus persengketaan tanah yang didasari atas masalah penggunaan tanah serta masalah penguasaan dan pemilikan tanah . Serta minimnya pembuktian atas hak kepemilikan tanah yang jelas dengan pembuktian-pembuktian yang berada di bawah lindungan badan hukum.

Demi menanggulangi permasalahan di atas, maka dicetuskanlah pada peraturan perundang-undangan tentang hukum pertanahan Indonesia yang dikenal pula dengan istilah hukum agraria dan atau UUPA pada tahun 1960.

Dengan adanya peraturan tentang pertanahan tadi, maka masyarakat Indonesia akan dapat memiliki hak kepemilikan tanah yang jelas berdasarkan pembuktian yang disahkan serta berada di bawah lindungan hukum. Dengan bukti telah terdaftar di BPN.

Pendaftaran hak atas tanah dikenal dalam hukum perundang-undangan dengan peralihan hak atas tanah. Makan dengan rumusan masalah yang telah diulas tadi, perlu kiranya dijelaskan tentang hak peralihan atas tanah.

B. Rumusan Masalah

1. Apa yang dimaksud denga peralihan hak atas tanah?

2. Apa saja bentuk atau jenis perilahan hak atas tanah?

3. Apa syarat-syarat dalam peralihan hak atas tanah?

 

BAB II

PEMBAHASAN

A. Pengertian Peralihan Hak Tanah

Menurut kamus besar bahasa Indonesia, peralihan memiliki arti memindahkan. Sedangkan hak bermakna benar. Maka dapat disimpulkan, pengertian peralihan hak adalah pemindahan kebenaran dari satu pihak ke pihak yang lain. Sedangkan pengertian peralihan hak atas tanah berarti pemindahan kebenaran kepemilikan tanah seseorang kepada yang lain.

Selain Pendaftaran kepemilikan hak tanah, dalam undang-udang Agraria juga dijelaskan mengenai hukum pemindahan atau peralihan hak atas tanah. Hal ini dijelaskan sebab hak pemilik tanah tidak akan selamanya langgeng dalam meiliki hak milik atas suatu tanah.

Ada beberapa peristiwa hukum yang dapat mengakibatkan hapusnya hak atas tanah. Mengenai hak milik, Hak Guna Usaha (HGU) dan Hak Guna Bangunan (HGB). Hak milik yang dijelaskan tadi dapat sewaktu-waktu dihapus serta digantikan kepimilikan hak atas tanah. Mengenai sebab-sebab terhapusnya hak atas tanah tadi, telah dijelaskan dalan Pasal 27, 34 dan 40 .

Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual-beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali melalui lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yng dibuat oleh Pejabat Pembuatan Akta Tanah .

Maka dengan keterangan yang telah dipaparkan di atas, seseorang dapat memindah atau mengalihkan hak atas kepemilikan tanahnya dengan adanya kesengajaan serta tujuan dan alasan tertentu ataupun dengan sendirinya jika memenuhi kriteria yang akan dijelaskan dalam sub pembahasan selanjutnya semisal meninggal dunia dan atau lain sebagainya.

B. Jenis-Jenis Peralihan Hak Atas Tanah

Peralihan hak atas tanah atau pemindahan hak atas kepemilikan suatu tanah memiliki bentuk dan cirri khas tersendiri. Sebagaimana yang telah dijelaskan di atas, bahwa bentuk peralihan hak atas tanah ditentukan jika melalui kriteria tertentu.

Secara umum, peralihan hak atas tanah dibagi atas beberapa alasan pokok. Dalam hal ini, dengan menggabungkan berbagai referensi literature, maka dapat disimpulkan terbagi menjadi 4 bagian antara lain:

1. Peralihan Sebab Pemindahan Hak

Berbeda dengan peralihnya hak atas tanah atas pewarisan tanpa wasiat yang terjadi karena hukum dengan meninggalnya pemegang hak, dalam perbuatan hukum pemindahan hak, hak atas tanah yang bersangkutan sengaja dialihkan kepada pihak lain. Bentuk pemindahannya bisa:

a. jual-beli,

b. tukar-menukar,

c. hibah,

d. pemberian menurut adat,

e. pemasukan dalam perusahaan atau “inberg” dan

f. hibah-wasiat atau “legaat”

Perbuatan-perbuatan tersebut, dilakukan pada waktu pemegang haknya masih hidup dan merupakan perbuatan hukum pemindahan hak yang bersifat tunai, kecuali hibah wasiat. Artinya, bahwa dengan dilakukannya perbuatan hukum tersebut,hak atas tanah yang bersangkutan berpindah kepada pihak lain (lihat uraian nomor 16 D).

Peralihan hak atas tanah yang dihasilkan dari jual-beli, tukar-menukar, hibah, pemberian menurut adat dan pemasukan dalam perusahaan harus dilakukan oleh para pihak di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang bertugas membuat aktanya.

Akta yang telah dibuat dan disahkan tadi akan menjadi bukti, bahwa telah dilakukan perbuatan hukum yang bersangkutan. Karena perbuatan hukum yang dilakukan adalah perbuatan hukum pemindahan hak, maka akta tersebut secara implicit  juga membuktikan, bahwa penerima hak telah menjadi pemegang hak atas tanahnya yang baru .

Dalam hal hibah wasiat hak atas tanah, akan kami jelaskan dalam sub pembagian dan serta pembahasan yang berbeda.

2. Peralihan Hak dengan Lelang

Peralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat oleh pejabat lelang. Untuk menghindari terjadinya pelelangan umum yang tidak jelas objeknya, kantor lelang wajib meminta keterangan yang paling mutakhir mengenai tanah atau satuan rumah susun yang akan dilelang di kantor pertanahan.

Permintaan keterangan dimaksud diajukan selambat-lambatnya 7 hari kerja sebelum suatu bidang tanah atau satuan rumah disusun lelang, baik dalam rangka eksekusi maupun lelang noneksekusi. Keterangan akan diberikan oleh kepala kantor pertanahan paling lambat 5 (lima) hari kerja setelah diterimnya permintaan informasi tersebut (Pasal 41 ayat (1), (2), dan (3)).

3. Peralihan Hak Sebab Pewarisan

Pewarisan adalah tindakan pemindahan hak milik atas benda dari seseorang yang telah meninggal dunia kepada orang lain yang ditunjuknya dan/atau ditunjuk pengadilan sebagai ahli waris.

Peralihan hak karena pewarisanterjadi karena hukum pada saat pemegang hakyang bersangkutan meninggal dunia. Dengan demikian pada sejak itu, para ahli waris menjadi pemegang hak yang baru. Pendaftaran peralihan hak karena pewarisan hak karena pewarisan wajib didaftar dalam rangka memberikan perlindungan hukum kepada ahli waris dan demi terbitnya Tata Usaha Pendaftaran Tanah serta akuratnya data yuridis bidang tanah yang bersangkutan .

Menurut pasal 20 PP 10/1961 dalam waktu 6 bulan sejak meninggalnya pemegang hak para ahli warisnya wajib meminta pendaftaran peralihan haknya. Bandingkan ketentuan pasal 61 PP 24/1997 dalam uraian 232 (3). Mengenai kelanjutan penguasaan tanah yang bersangkutan oleh para ahli waris yang tidak memenuhi persyaratan sebaga subyek haknya (Pasal 21, 30, 36) atau yang bertempat tinggal di luar kecamatan letak tanah yang diperolehnya (Pasal 3.c PP 224.1961) atau melampaui batas maksimum yang ditetapkan dalam perundang-undangan landreform (UU 56 Prp 1960), ada ketentuannya khusus untuk mengakhiri. (BAB X Bagian 3 dan 4) .

4. Peralihan Hak Karena Penggabungan atau Peleburan

Peralihan hak atas tanah Hak Pengelolaan atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun  karena penggabungan atau peleburan pada perseorangan atau koperasi yang tidak didahului dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur, dapat didaftarkan berdasarkan akta yang membuktikan terjadinya penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang bersangkutan setelah peleburan atau penggabungan tersebut disahkan oleh pejabat yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undanga yang berlaku.

C. Syarat Peralihan Hak Atas Tanah

Sebelumnya, pada sub pembahasan jenis-jenis peralihan hak atas tanah telah dijelaskan sebagian atas persyaratan peralihan berdasarkan pembahasan setiap poin. Adapun persyaratan lebih lengkapnya, berikut penjelasannya:

1. Peralihan Hak sebab Jual Beli

Ada 4 (empat) syarat yang menentukan sahnya suatu perjanjian jual beli tanah, antara lain:

a. Syarat sepakat yang mengikat dirinya. Artinya, kedua pihak yang telah sama - sama sepakat untuk mengadakan suatu perjanjian jual beli tanah, membuat akta atau perjanjian tertulis di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

b. Syarat cakap. Artinya, pihak - pihak yang mengadakan perjanjian jual beli tanah adalah orang - orang yang dianggap cakap, yaitu orang - orang yang telah memenuhi syarat dewasa menurut hukum, sehat pikiran dan tidak berada di bawah pengampuan.

c. Syarat hal tertentu. Artinya, apa yang telah diperjanjikan harus dicantumkan dengan jelas dalam akta jual beli, baik mengenai luas tanah, letaknya, sertifikat, hak yang melekat di atasnya, maupun hak - hak dan kewajiban - kewajiban kedua belah pihak.

d. Syarat kausal atau sebab tertentu. Artinya, dalam pengadaan suatu perjanjian, harus jelas isi dan tujuan dari perjanjian itu. Dalam hal ini, isi dan tujuan perjanjian harus berdasarkan pada keinginan kedua belah pihak yang mengadakan perjanjian.

2. Peralihan Hak sebab Hibah

Menurut Pasal 1666 KUHPerdata, hibah adalah suatu perjanjian dengan mana si penghibah di waktu hidupnya, dengan cuma-cuma dan dengan tidak dapat ditarik kembali, menyerahkan sesuatu barang guna keperluan si penerima hibah yang menerima penyerahan itu.

Pada dasarnya setiap orang dan/atau badan hukum diperbolehkan untuk diberi/menerima hibah, kecuali penerima hibah tersebut oleh undang - undang dianggap tidak cakap untuk melakukan perbuatan hukum. Adapun syarat - syarat sahnya pemberian hibah, antara lain:

a. Penerima hibah sudah dewasa dan cakap melakukan tindakan hukum.

b. Pemberi hibah memiliki harta atau barang yang sudah ada untuk dihibahkan, bukan harta atau barang yang akan ada di masa mendatang.

c. Pemberi hibah dan penerima hibah bukan merupakan suami-istri dalam suatu perkawinan.

d. Penerima hibah harus sudah ada pada saat penghibahan terjadi.

Peralihan hak atas tanah karena hibah tidak serta - merta terjadi pada saat tanah diserahkan oleh pemberi hibah kepada penerima hibah. Berdasarkan Pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997 dinyatakan bahwa peralihan hak atas tanah harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut peraturan perundang - undangan yang berlaku.

3. Peralihan Hak sebab Lelang

Berdasarkan sifatnya, lelang dibagi menjadi 2 (dua) bagian, yaitu lelang eksekutorial dan lelang non-eksekutorial. Lelang eksekutorial yaitu lelang dalam rangka putusan pengadilan yang berkaitan dengan hak tanggungan, sita pajak, sita yang dilakukan oleh Kejaksaan atau Penyidik dan sita yang dilakukan oleh Panitia Urusan Piutang Negara. Lelang non-eksekutorial yaitu lelang terhadap barang yang dikuasai atau dimiliki oleh instansi pemerintah pusat maupun daerah, Badan Usaha Milik Negara (BUMN) atau Badan Usaha Milik Daerah (BUMD), dan lelang terhadap hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang dimiliki atau dikuasai oleh perseorangan atau badan hukum.

Permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah yang diperoleh melalui lelang diajukan oleh pembeli lelang atau kuasanya kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan melampirkan dokumen-dokumen sebagai berikut:

a. Kutipan risalah lelang.

b. Sertifikat hak milik atas tanah maupun satuan rumah susun, apabila hak atas tanah yang akan dilelang sudah terdaftar.

c. Surat keterangan dari Kepala Kantor Lelang tentang alasan tidak diberikannya sertifikat, apabila sertifikat hak atas tanah tersebut tidak diserahkan kepada pembeli lelang.

d. Jika tanah tersebut belum terdaftar, maka dapat melampirkan:

     1) Surat bukti hak, seperti bukti - bukti tertulis mengenai hak atas tanah, keterangan saksi dan/atau pernyataan yang bersangkutan mengenai kepemilikan tanah yang akan dinilai oleh Panitia Ajudikasi/Kepala Kantor Pertanahan atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan mengenai penguasaan tanah.

   2) Surat keterangan dari Kantor Pertanahan yang menyatakan bahwa tanah tersebut belum bersertifikat.

e. Bukti identitas pembeli lelang.

f. Bukti pelunasan harga pembelian.

g. Bukti pelunasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

h. Bukti pelunasan Pajak Penghasilan (PPh).

4. Peralihan Hak sebab Waris

Dalam Pasal 36 PP No. 24 Tahun 1997 dinyatakan bahwa :

a. Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah terdaftar.

b. Pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada Kantor Pertanahan.

Pendaftaran peralihan hak diwajibkan dalam rangka memberi perlindungan hukum kepada ahli waris dan sebagai keterangan di tata usaha pendaftaran tanah, agar data yang tersimpan dan yang disajikan selalu menunjukkan keadaan yang sesungguhnya. UUPA dan PP No. 24 Tahun 1997 menegaskan 2 (dua) kewajiban pokok, yaitu :

1) Kewajiban bagi pemerintah untuk melakukan pendaftaran tanah (Pasal 19 ayat (2) UUPA) yang meliputi :

a) Pengukuran, pemetaan dan pembukuan.

b) Pendaftaran hak atas tanah dan peralihan haknya.

c) Pembuatan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat  

BAB III

PENUTUP

A. Kesimpulan

Adapun kesimpulan pembahasan tentang Peralihan Hak Atas Tanah di atas yaitu bahwa peralihan hak atas tanah berarti pemindahan kebenaran kepemilikan tanah seseorang kepada yang lain. Peralihan hak atas tanah memiliki jenis-jenis antara lain:

1. Pemindahan Hak

2. Pemindahan Hak dengan Lelang

3. Pemindahan Hak Sebab Pewarisan

4. Pemindahan Hak Sebab Pelebura atau Penggabungan

Berdasarkan penjelasan di atas, maka setiap terjadi perubahan data, baik mengenai haknya ataupun mengenai tanahnya, harus dilaporkan kepada Kantor Pertanahan untuk dicatat.

B. Saran

Penulis berharap semoga makalah ini dapat menjadi salah satu bahan untuk dapat menambah pengetahuan bagi segenap pembaca serta dijadikan rujukan dalam referensi lainnya.

DAFTAR PUSTAKA

Machfud, Zarqoni (2015). Hak Atas Tana. Cetakan I. Jakarta: PT. Prestasi Pustakaraya.

Harsono. Boedi (2008). Hukum Agraria Indonesia.  Jilid I. Cetakan XII. Jakarta: Djambatan.

Arba, H.M (2015). Hukum Agraria Indonesia. Cetakan I. Jakarta: Sinar Grafika.

Homb, Anastasia (4 Maret 2015). “Peralihan Hak Atas Tanah”. http://anastasiasihombing.blogspot,co.id.

Share this post